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マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁~5分の4以上の賛成が必要
1:2014/11/17(月) 18:22:38.06 ID:

マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁
5分の4以上の賛成が必要
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7955266011112014945M01

親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。
しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか

老朽マンションは全国的に増えており、D男さんのような悩みを持つ人は多いようです。

国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが5年後には200万、20年後には466万に増えます。
建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項に
ついて整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、
比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。

 一方、重要度が高いためにマンション全体の4分の3以上の賛成を必要とする
「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。
共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。

 マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、
所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。

 建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に5分の4以上の賛成が求められます。
これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10~20年かかることも珍しくない」と言います。

 仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。
そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。

 所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。
建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。

 マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、
早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、
修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。

 ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、
耐震性が不足する場合、5分の4以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。
従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。

2:2014/11/17(月) 18:23:42.56 ID:
元の地主の勝ち!

3:2014/11/17(月) 18:28:29.65 ID:
郊外のマンションだと「私は高齢者だから管理費・修繕積立金は払わない」という謎理論が横行してる
マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ
隣人の貧困を共有する羽目になる

4:2014/11/17(月) 18:29:03.02 ID:
納得も何も、金がない人はどうしようもないだろ。

5:2014/11/17(月) 18:30:33.59 ID:
建て替えしないと住めない古さなら、
資産価値は0なんだし、放棄すればいい。
コンクリートは100年保つけど、
俺らは100年間暮らし方を変えずにいられないんだし。

7:2014/11/17(月) 18:32:19.80 ID:
>親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さん
ややこしそうなら売って引っ越せよ。

8:2014/11/17(月) 18:35:41.88 ID:
築年数古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでる場合がある。

コンクリ自体は大丈夫でも配管が持たなくて謎の水漏れとかよくある話だ。

修繕積立金が貯まってるかどうかも大事なチェックポイントだな。

9:2014/11/17(月) 18:38:03.46 ID:
分譲集合住宅(笑)を買う奴って何なの?
苦行をつみたいのかい?w

10:2014/11/17(月) 18:45:03.71 ID:
共有物だからね
合意をとりつけるのは難しいのは解ってたろ
その点一戸建ては権利関係がシンプルだから良いわな
高いけどw

11:2014/11/17(月) 18:45:57.46 ID:
俺も築60年くらいまでしがみつこうと思ってる。

12:2014/11/17(月) 18:46:27.76 ID:
前面道路が共用部分の共有持分のせいで、長屋とか一戸建てとかで
再建築不可の物件って多いけど(コの字型に建売)、10軒程度なら
マンションよりもハンコを集め安そうだな。

しかし銀行は耐用年数で見るから、再建築不可の戸建には金を貸さない。
事実上、再建築不可のマンションは耐用年数残ってるから貸してくれる。

再建築不可の戸建てとか長屋の方が(収益率でも)割安な不都合な真実w。

13:2014/11/17(月) 18:47:57.51 ID:
>>7
まあ、この記事の設定の築40年以上(1974年以前)なら立地良いはずだから売れるんだよね
問題は築30年とか築35年とかの1980年代のマンション
サーパスとかライオンズマンションとかが爆発的に増えたのが1980年前後だから
躯体も設備も立地も全部ダメなマンションがこの年代に集中してる

14:2014/11/17(月) 18:48:17.01 ID:
長くは生きられない老人にしてみれば建て替えする必要が無いんだよね
建て替え希望者はさっさと他の新築のマンションに引越ししたほうがいい

15:2014/11/17(月) 18:49:13.44 ID:
赤の他人と財産共有するなんて俺には無理。

16:2014/11/17(月) 18:49:16.28 ID:
>>3
>マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ

同感。○○区に買ってよかった^^
あと、あまり大規模マンションも考えもの。
なぜなら、住民の質に格差があり過ぎると話がまとまらないから。

17:2014/11/17(月) 18:50:35.81 ID:
老朽化した郊外のマンションなんてこれから人口が凄い勢いで減っていくんだから、
買い手がつかなくなるだろうな。

18:2014/11/17(月) 18:50:54.66 ID:
買い取り請求して買い取ってもらって
他所に移った方が早い

建て替えしてもタダで建て替えしてもらえるんじゃねぞ
新築よりちっとだけ安い程度の費用が掛かる

どっちにしても年寄りは払えないから
それで問題が出てくるんだよな

19:2014/11/17(月) 18:51:14.62 ID:
>>12
全員のハンコが必要だから、区間に登記簿から連絡不能な空き家出ると詰まない?

20:2014/11/17(月) 18:52:47.27 ID:
分譲の結末。分譲は損をする
業界の常識だろ

21:2014/11/17(月) 18:53:21.10 ID:
85%が賛成、15%が反対の場合
85%側が15%の区分相当額と引越し代を払えば立替可能?

22:2014/11/17(月) 18:53:30.52 ID:
建て替えってのが、そもそも建築業界のステマだろ
定期的な修繕と大規模修繕で、コンクリ建造物は100年越えて持つぞ

23:2014/11/17(月) 18:53:38.04 ID:
土地ごとデベに売却して金で分け合った方が賢いべ
賃貸なり中古なり新築なり買えばいいだけだしさ
デベは壊して新しいの建てるだけだし

別にその場所に住む続ける必要はなかろ
今までのコミュニティーが必要なら共同で一棟買うとかすればいいじゃんw

24:2014/11/17(月) 18:53:54.86 ID:
バルブ前のやり方なら
おにいちゃんたちがパーティーをやったり
犬や動物を飼ったりしてね

25:2014/11/17(月) 18:54:26.54 ID:
>>22
ちゃんとした材料と工法でやってればの話な

26:2014/11/17(月) 18:57:07.42 ID:
マンションって戸建てもそうだけど
20年くらいたったら古いな
共用部分は大規模修繕してるからある程度誤魔化せるけど
専有部分が、、 

27:2014/11/17(月) 18:57:51.85 ID:
五輪までは、工事しない方がいいから我慢して使えよ。

28:2014/11/17(月) 18:57:58.68 ID:
>>19
再建築しなければいい。リノベーションで十分新築そっくりさんになる。
固定資産税はお安いしw。

連絡不能なら時効取得してしまえばいいだけだしw。

29:2014/11/17(月) 19:04:43.24 ID:
>>21
東京五輪の頃に出来たなら建設中は資材人材不足にも悩まされただろうな
あとは察してくれ

30:2014/11/17(月) 19:05:40.47 ID:
持ち家なら戸建
マンションがよければ賃貸が安全だな

31:2014/11/17(月) 19:05:41.64 ID:
ハンコ集めの仕事をしていた、地上げ屋と呼ぶ人もいるが
第三者が介入しないと前に進まないし時期を逃す

32:2014/11/17(月) 19:07:30.00 ID:
年寄りどもは地震による倒壊で生き埋めになることを望んでいたりしてね
生きるのに疲れてんじゃないか

33:2014/11/17(月) 19:11:36.86 ID:
>>7
>>13
ややこしそうな物件を買う奇特な人っているの?

34:2014/11/17(月) 19:13:16.77 ID:
>>31
おお! プロフェッショナルの方ですかw。

俺も4軒長屋の雑排水の工事のハンコ集めで苦労した。一人ごねて金出さんって。
4軒ですら面倒だもんな。

結局、3人で割り勘したけど。一人30万程度でも出せん人間もいるもんだ。

金で解決できるだけ幸せだが…。

35:2014/11/17(月) 19:13:59.07 ID:
老朽マンションとしてるけどさ
大震災の時に新しいマンションでも揉めてたわ
うちの職場の人はたまたま交代時期の組合長だったせいで職場にひっきりなしに電話きてた始末

36:2014/11/17(月) 19:14:24.00 ID:
建て替えの費用を捻出できない高齢者世帯とかは、
都営住宅、区営住宅とか市営住宅に優先的に入居できるようにしたら
話が進みやすいんじゃない?

37:2014/11/17(月) 19:16:36.26 ID:
こうしてややこしそうな物件は中韓人に買われていくのである

38:2014/11/17(月) 19:17:42.92 ID:
補強しろ

39:2014/11/17(月) 19:18:54.24 ID:
田舎の土地もそうだよね。
そうして町ごとのっとられる。
税金だけ取ってあとはシラネは国の不備だ。

40:2014/11/17(月) 19:19:16.33 ID:
こういう問題あるから狭小でも戸建てがいいわ

41:2014/11/17(月) 19:22:11.90 ID:
やっぱり歳くってからの新築一括購入が
いいみたいね。

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